Gelir Kapitalizasyonu Gayrimenkul Değerleme Yöntemi

Bu yöntem, finans teorisi tarafından 1920’lerden bu yana benimsenmiş olup, bir gayrimenkulun değerinin mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydalarının günümüz koşullarında “Bugünkü Değer (present value/discounted value)” olarak hesaplanmasına eşit olduğu varsayımından yola çıkar. Bu yaklaşıma göre, bir gayrimenkulun değeri üç temel özelliğin bir fonksiyonu olarak belirlenir: menkulün getireceği gelir akışı miktarı (how much the asset generates in cash flows), bu gelirin hangi zamanlarda gerçekleşeceği (when these cash flows are expected to occur), bu gelir akışına paralel oluşması beklenen belirsizliklerin kaynakları (what uncertainity is associated with these cash flows).

Bu yaklaşımın temel ögesi “beklenti” ilkesi olup, mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır. Gelir kapitalizasyonu yönteminin kullanım alanları şöyle özetlenebilir:

• Gelir getiren mülkler veya gelir getirmesi beklenen mülkler için kullanılabilir,

• Diğer maliyet ve satışların karşılaştırılması yöntemlerini desteklemek veya kontrol etmek için kullanılabilir,

• Yatırımcıların beklentilerini gözlemleyebilmek için kullanılabilir

Bu yöntemde kullanılan muhasebe sistemleri nakit bazlı ve tahakkuk bazlıdır. Yöntem gereği tarifi yapılması gereken kavramlardan birisi “Kapitalizasyon Oranı (cap. rate)” dır. Bu oran şöyle tariflenebilir:

“Net işletme gelirini toplam mülkün değerine dönüştürmek için kullanılan değer. Bu değer tek bir yılın net işletme geliri ile toplam mülk değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir orandır”

Gelir kapitalizasyonu yönteminde iki türlü hesaplama yapılabilir: Yatırım Bandı ve Artık Değer Yöntemleri. Yatırım bandı yöntemi, borç ve özkaynak bileşenlerinin getiri beklentisinin farklı olması durumuna dayanırken; Artık değer yöntemi ise bina ve arsa getirilerinin bilinmesi koşullarında bunlardan birinin diğerinden çıkartılarak elde edilen getirinin hesaplanması durumuna dayanır.

Gelir kapitalizasyon yönteminde karşılaşılan en önemli zorluklardan bazıları şu şekilde özetlenebilir:

• Benzer gelir-gider beklentileri olan örneklere ait verilerin olması gerekliliği, (getiri oranları benzer özellikleri olan mülklerin seçimi)

• Değerleme uzmanının gelir, gider ve boşluk tahminlerini iyi hesaplaması gerekliliği.

 

Bu yöntemin seçilmesinin uygun olmadığı durumlar ise;

• Gelir getirmeyen mülkler,

• Uygun ve sağlıklı ölçülebilir değerin alınabileceği verilerin olmadığı durumlar.

 

Kaynak: AÖF(2013). Gayrimenkul Ekonomisi, s.89

http://egitimstar.com/